SCPI

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fonctionne comme un fonds d’investissement immobilier : elle collecte de l’argent auprès d’investisseurs pour acheter des biens, les gérer et exploiter ce patrimoine immobilier locatif.

1. La SCPI collecte des fonds : Les investisseurs achètent des parts de SCPI de la même manière qu’ils le feraient pour des actions d’une entreprise. Chaque part de SCPI représente une fraction de l’intégralité du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
2. La SCPI constitue son parc immobilier : Grâce aux capitaux levés en échange de parts de son capital, la SCPI va pouvoir acquérir différents biens immobiliers professionnels rentables. Une SCPI peut également avoir recours au crédit pour financer différentes acquisitions.
3. La SCPI loue et gère son parc immobilier : Les biens immobiliers de la SCPI sont loués à des entreprises sélectionnées attentivement. La SCPI s’occupera de la gestion des locataires et des travaux mais également de collecter les loyers.
4. La SCPI distribue les loyers : Une fois les loyers collectés, la SCPI distribuera ensuite trimestriellement les loyers à ses actionnaires, au pro rata du nombre de parts détenues. Elle en gardera également une partie pour rémunérer sa gestion et mettre de côté en cas de charges.

Les investisseurs financent donc les acquisitions immobilières de la SCPI à travers l’achat de parts, ce qui leur permettra ensuite de toucher des revenus complémentaires avec la perception des loyers.

En cas de besoin en capital, les investisseurs peuvent également revendre leurs parts de SCPI à un prix évoluant selon les conditions de marché.

Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI ?

À travers son fonctionnement accessible, l’investissement en SCPI possède de nombreux avantages pour les investisseurs cherchant à obtenir des revenus complémentaires réguliers :

• Pas de gestion à effectuer : La SCPI s’occupe de tout. Elle sélectionne les biens, les achète, les loue et les revend si les conditions de marché s’y prêtent.
• Un parc immobilier diversifié : À travers l’acquisition d’une part de SCPI, un investisseur achète directement une fraction d’un parc immobilier complet et peut donc s’exposer à différentes typologies de biens (santé, bureaux, commerces, logistique) dans différentes zones géographiques.
• Un risque dilué : Certaines SCPI possèdent jusqu’à plusieurs milliers de biens, loués à plusieurs milliers de locataires différents. Pour ne plus toucher de loyers, il faudrait qu’aucun des biens de la SCPI ne soit loué.
• Un accès simplifié à l’immobilier professionnel : L’immobilier professionnel nécessite des montants importants à investir, généralement à partir de plusieurs centaines de milliers d’euros. Cela devient accessible à partir de l’achat d’une seule part de SCPI.
• Bail professionnel : Les biens professionnels ne sont pas régis par un bail civil mais par un bail professionnel, accordant davantage de protection pour le propriétaire. Les baux sont fermes et sur des durées plus longues que dans le résidentiel, les loyers sont revalorisés selon l’inflation (indices ILC & ILAT) et les travaux courants sont à la charge du locataire. De quoi se rassurer !
• Un financement possible en cash mais aussi à crédit : Il est possible, et souvent recommandé, d’avoir recours au crédit bancaire afin de financer son acquisition de parts de SCPI. L’effet de levier du crédit permettra d’augmenter la rentabilité du projet.
• Une fiscalité atténuée pour les SCPI européennes : Grâce aux différentes conventions fiscales conclues entre la France et ses voisins européens, il est possible d’atténuer sa fiscalité en investissement dans des biens immobiliers étrangers.
• Des schémas patrimoniaux faciles à mettre en place : Selon les situations et les projets, il peut être intéressant d’envisager l’acquisition de parts de SCPI par le biais d’une SCI à l’IS ou dans le cadre d’une assurance-vie

En bref, les SCPI possèdent de nombreux points forts et se placent comme un choix privilégié pour les investisseurs souhaitant à obtenir des revenus complémentaires.

Quels sont les points d’attention de l’investissement en SCPI ?

Les SCPI ne sont toutefois pas des solutions d’investissement sans défaut. Il existe différents points d’attention qu’il est essentiel de mettre en lumière :

• Les loyers ne sont pas garantis : Les loyers ne sont touchés que sur les biens loués : en cas de vacance locative sur plusieurs biens, le rendement global de la SCPI en sera affecté.
• La valeur de part évolue : L’immobilier étant par nature cyclique, la valeur du parc immobilier peut donc évoluer à la hausse comme à la baisse. Le timing lors de l’acquisition et la diversification sont donc des notions clés.
• Sélection peu intuitive : Il existe plus de 200 SCPI en France et toutes ne connaissent pas le même succès. Se faire accompagner pour sélectionner la SCPI la plus adaptée à votre projet est essentiel.
• Les frais d’entrée (effectifs à la sortie) : La plupart des SCPI traditionnelles ont des frais d’entrée assez élevés, autour des 10%, généralement prélevés lors de la revente des parts. Afin d’amortir ces frais, il est primordial de rester investi dans le temps.
• Le délai de jouissance : Les SCPI s’accordent entre 1 et 6 mois pour investir les fonds collectés avant de commencer à vous verser des loyers. Pour les investisseurs à crédit, un différé partiel du crédit peut être une bonne option.
• Loyers trimestriels : Contrairement à la location d’un appartement, les loyers sont versés trimestriellement. Ce n’a pas d’impact majeur mais doit être pris en compte dans votre effort d’épargne.
• La liquidité : En cas de trop nombreuses demandes à la vente, le délai de vente peut être long avant de trouver une contrepartie acheteuse : même si c’est plus flexible qu’un bien immobilier classique, les SCPI restent moins liquides qu’un investissement financier.

Les SCPI ont donc de nombreux avantages mais également quelques points d’attention à mettre en avant. Afin de réduire l’impact de ces derniers, un accompagnement par un professionnel est vivement recommandé.

Comment bien choisir une SCPI ?

Convaincu par l’investissement en SCPI ? Reste toutefois à sélectionner les plus pertinentes pour votre projet car toutes ne se valent pas !

Voici les différents critères à bien étudier :

• Le rendement : La rentabilité ne fait pas tout mais nulle question de prendre des risques pour un rendement trop faible.
• La qualité des actifs au portefeuille : Des biens de qualité et diversifiés absorberont plus facilement les crises.
• La diversification des locataires : Si l’intégralité des actifs est louée par une unique entreprise, il suffit d’une seule faillite pour ne plus percevoir un seul loyer. L’intérêt de diversifier !
• Le timing d’acquisition : Le foncier ayant été acquis dans un creux de marché a davantage de chances de se revaloriser.
• Le nombre de parts en attente de retrait : Cela permet d’avoir un bon indicateur de la liquidité en cas de nécessité de vendre des parts.
• La qualité de la maison de gestion : L’expertise de l’équipe est clé pour une bonne gestion du parc immobilier au portefeuille.
• La localisation des actifs : Grâce aux différentes conventions fiscales signées par la France, les loyers d’origines européennes sont moins fiscalisés que ceux provenant de France.

De nombreux critères clés à ne pas survoler !

Comment investir en SCPI ?

Il existe différentes façons d’investir en SCPI :

• Investir en direct : Cela consiste simplement à acquérir des parts de SCPI en personne physique. Il s’agit de la façon la plus courante. Cela peut être fait en cash ou à crédit.
• Investir via une société civile immobilière (SCI) : Les parts de SCPI seront logées dans une SCI. De ce fait, la fiscalité sera donc celle de l’impôt sur les sociétés (IS). Si l’investisseur se trouve dans une T.M.I élevée, ce montage fait sens et cela même s’il faut s’acquitter de la Flat Tax (30%) pour récupérer en personne physique les loyers perçus par la SCI. Ce schéma via SCI peut aussi faire sens dans une logique de donation de parts.
• Investir via l’assurance-vie : L’avantage de l’investissement en SCPI réside dans la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie car l’imposition est souvent plus légère qu’en direct et ne sera redevable qu’en cas de retrait. Idem pour la succession. Toutefois, les assureurs ponctuent une partie des loyers distribués et les frais de gestion du contrat d’assurance-vie se rajoutent aux frais existants de la SCPI.

Le choix du bon montage d’investissement peut créer d’impressionnantes différences de rentabilité !

Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI ?

Avant même de parler de fiscalité, il est nécessaire de définir la base imposable.

Pour cela, il faut déduire les charges des revenus. Cela est notamment intéressant pour les investisseurs à crédit qui pourront déduire leurs intérêts d’emprunt.

L’imposition diffère selon le montage utilisé

Au-delà des intérêts déductibles, l’imposition des revenus fonciers dépend principalement du mode de détention des parts de SCPI :

• Investir en direct : Les revenus sont imposés en tant que revenus fonciers à hauteur de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0, 11, 30, 41 ou 45%) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Pour un investisseur dans une T.M.I de 30%, la fiscalité sera donc de 47,2% sur les bénéfices fonciers.
• Investir via une société civile immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés : Le bénéfice est imposé à hauteur de 15% jusqu’à 42.500€, puis 25% au-delà. Cela permet de réduire l’imposition par rapport à un investissement en direct. Il faudra toutefois s’acquitter de la Flat Tax de 30% pour transférer les fonds d’une SCI vers une personne physique. Malgré cela, ce schéma reste plus efficace pour les personnes lourdement imposées.

Comparaison pour un investisseur dans une tranche marginale d’imposition de 30% 

L’investissement à l’étranger

Au-delà du schéma de détention, le facteur principal pour optimiser la fiscalité est l’acquisition de parts de SCPI possédant des biens situés hors de la France. Il existe effectivement des accords bilatéraux entre pays européens permettant d’éviter la double imposition.

Les revenus fonciers de sources étrangères sont donc exonérés de prélèvements sociaux français (17,2%) et vous bénéficierez d’un crédit d’impôt à hauteur de votre taux moyen d’imposition. Il faudra toutefois s’acquitter de la fiscalité dans les pays en question, même si ces dernières sont généralement moins élevées qu’en France.

En cas de détention en SCI, il n’y aura aucun impôt sur les sociétés (IS) à payer sur les revenus étrangers mais uniquement la fiscalité dans le pays source.

Entourez-vous d’un bon expert pour optimiser votre investissement !

Comment investir en SCPI à crédit ?

Comme pour tous biens immobiliers, il est également possible de financer une acquisition de parts de SCPI à crédit.

Cela peut même parfois s’avérer plus intéressant qu’un financement comptant, et cela pour diverses raisons :

• L’effet de levier du crédit : Vous n’utilisez pas votre argent pour acquérir des parts de SCPI mais celui de la banque, augmentant ainsi fortement votre capacité d’investissement.
• Déduction fiscale des intérêts : L’argent emprunté à la banque n’est pas sans frais, il faut s’acquitter d’intérêts. Il est toutefois possible de déduire ces intérêts d’emprunt des revenus perçus et donc de limiter l’impact fiscal des revenus provenant des SCPI.
• Se constituer un capital à moindre effort : Les loyers versés par les SCPI vous permettent de couvrir une partie des mensualités de crédit et donc de réduire significativement votre apport personnel.
• Préserver son épargne disponible : En utilisant l’argent de la banque plutôt que le votre, vous conservez votre épargne afin de l’employer à d’autres fins ou même de les investir également.

Selon nous, le recours au crédit est un moyen idéal pour investir en immobilier : vous investissez de l’argent qui ne vous appartient pas, qui sera en partie remboursé par les loyers perçus et vous posséderez à terme un capital immobilier net qui vous générera des revenus complémentaires !

Attention, investir à crédit nécessite tout de même de prendre conscience de différents enjeux :

• Un crédit est engageant : Vous êtes tenus de rembourser ce crédit, que ce soit sur la durée prévue ou de manière anticipée.
• Calculez votre capacité d’endettement : Vous ne pouvez emprunter que jusqu’à 35% de vos revenus (hors crédit consommation). Ainsi, chaque crédit supplémentaire souscrit vient réduire votre capacité d’endettement futur : soyez sûrs de ne pas avoir besoin d’emprunter à l’avenir avant de vous engager.
• L’effort d’épargne varie : Attention à ne pas dépendre uniquement des loyers perçus pour rembourser vos mensualités de crédit. En cas de baisse de ces derniers, vous devrez combler l’écart de votre poche.
• Les bons taux de crédits SCPI ne courent pas les rues : Les banques finançant des SCPI indépendantes et à des taux acceptables ne sont pas nombreuses.

Bien qu’il y ait quelques points d’attention, nous recommandons tout de même le recours au crédit pour maximiser la rentabilité financière de l’investissement en SCPI.

Comment analyser un bulletin trimestriel de SCPI ?

Afin de communiquer aux actionnaires le développement des SCPI, les maisons de gestion publient obligatoirement des bulletins trimestriels d’information.

Ces documents regorgent d’informations cruciales pour analyser la santé de chaque SCPI :

• Zoom sur le parc immobilier sous-jacent : Valorisation et localisation du parc immobilier, l’actualité sur les dernières cessions et acquisitions, taux d’occupation financier, durée moyenne de bail restant…
• Marché des parts : Détaille le nombre de parts achetées et vendues au cours du dernier trimestre. Cela indique également le nombre de parts en attente de cession, ce qui donne une idée de la liquidité des parts.
• Valeur de reconstitution : Cela représente la valorisation réelle de chacune des parts et diffère donc du prix commercial d’acquisition d’une part fixé par la SCPI. Cela permet donc de savoir si la part est sous-cotée ou surcotée, ainsi que d’évaluer son potentiel de revalorisation.
• Les distributions effectuées : Essentielles pour se projeter, cela donne la dynamique de la SCPI. Pour les SCPI européennes, on peut également retrouver le taux de distribution net de prélèvements à l’étranger.

Analyser les bulletins trimestriels est donc clé avant d’investir ! N’hésitez toutefois pas à consulter un spécialiste pour confronter vos idées.

Avec toutes ces informations, les SCPI n’ont plus de secret pour vous !